现实生活中，预约合同在房地产、商业合作、金融、教育等领域都有着重要的应用。预约合同主要出现在交易阶段化、需要固定初步意向且保留进一步磋商权利，以此来增强交易安全，提高交易成功率。那么，预约合同到底需要具备哪些要素？签订后能随便解除吗？

    案件详情

    2021年12月，王某与张某经人介绍认识，后王某欲承包张某所在村的千亩滩地用于种植农作物，因张某当时任该村村干部，王某认为张某可以帮助自己流转合同，达成交易。遂在张某家中达成口头预约合同：王某向张某转账5万元作为土地承包款的定金，并约定一个月后签订正式的土地承包合同。张某收取定金后，却以各种理由拒绝签订正式合同，也不退还定金。2024年8月，张某向王某出具《还款计划书》：同意退回定金5万元及违约金2万元，共计7万元整，并承诺于2024年10月1日之前还款完毕。后张某却一直未按约履行，王某遂诉至灵宝法院。

    法院审理

    本案系一起预约合同纠纷。双方虽未签订书面协议书，但口头约定一个月内签订本约合同（即《土地承包合同》），内容清晰、意思真实，王某为此向张某交付5万元作为土地承包款定金，预约合同成立并生效，双方均应当按照合同约定及时履行。案涉预约合同生效后，张某以各种理由推脱不签订正式的土地承包合同，违背了诚信原则，导致双方未能如约订立本约合同，给王某造成损失。王某据此要求张某返还定金金，并支付违约金，事实清楚、证据确实充分，应予以支持。最终，双方经法院调解，达成了调解协议。

    法官说法

    1.什么是预约合同？

    预约合同作为合同的一种，就内容而言，不仅应当包含当事人在将来一定期限另行订立某一交易事项的书面合同的意思，且该意思表示应当具备合同成立的必要内容，如主体、标的等，还必须受该预约合同意思表示的约束，又或者交付定金来担保未来一定签订本约合同。

    2实践中，什么属于预约合同？什么不属于预约合同？

    如果当事人签订的书面文件仅仅表达有交易的意向，未明确未来签订合同的主体、标的等合同应当具备的基本内容的，则不属于预约合同。如果文件的名称虽为“意向书”，但该意向书的内容能够明确未来签订合同的主体、标的、价款、数量等则仍应当认定为预约合同。

    3.预约合同一般约定哪些内容？

    预约合同一般包括以下内容:明确双方在未来订立本约合同的意愿；约定订立本约合同的具体时间和期限；确定本约合同的中可能涉及的主要条款，如交易标的、价格范围、履行方式等；约定违反预约合同的违约责任，如违约金、赔偿损失等内容。

    4.违反预约合同应承担哪些违约责任？

    预约合同生效后，当事人一方不履行订立本约合同的义务，对方请求其赔偿因此造成的损失的，人民法院依法予以支持。违反预约合同所应承担的违约责任，不包含继续履行，即使守约方诉请违约方继续履行签订本约合同，也无法获得法院支持，但可主张损害赔偿。

    5.“请求其赔偿因此造成的损失”如何认定？

    就预约合同的本质而言，系当事人就未来的交易所许下的共同承诺，一方违背诚信原则，无论是直接言语拒绝或间接行为拒绝，抑或是提出明显背离预约合同所明确的订立条件的，均是对交易诚信的违背，应当承担由此给对方造成的损失的赔偿责任。当然，如果当事人秉持诚信在磋商过程中，基于维护自身的利益无法达成一致而不能订立本约合同，则不能被认定为违反预约合同义务，无需承担不订立本约合同的违约责任。

    法条链接

    《中华人民共和国民法典》

    第五百零九条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

    第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

    《最高人民法院关于适用合同通则若干问题的解释》

    第六条  当事人以认购书、订购书、预订书等形式约定在将来一定期限内订立合同，或者为担保在将来一定期限内订立合同交付了定金，能够确定将来所要订立合同的主体、标的等内容的，人民法院应当认定预约合同成立。

    当事人通过签订意向书或者备忘录等方式，仅表达交易的意向，未约定在将来一定期限内订立合同，或者虽然有约定但是难以确定将来所要订立合同的主体、标的等内容，一方主张预约合同成立的，人民法院不予支持。

    当事人订立的认购书、订购书、预订书等已就合同标的、数量、价款或者报酬等主要内容达成合意，符合本解释第三条第一款规定的合同成立条件，未明确约定在将来一定期限内另行订立合同，或者虽然有约定但是当事人一方已实施履行行为且对方接受的，人民法院应当认定本约合同成立。

    第七条  预约合同生效后，当事人一方拒绝订立本约合同或者在磋商订立本约合同时违背诚信原则导致未能订立本约合同的，人民法院应当认定该当事人不履行预约合同约定的义务。

    人民法院认定当事人一方在磋商订立本约合同时是否违背诚信原则，应当综合考虑该当事人在磋商时提出的条件是否明显背离预约合同约定的内容以及是否已尽合理努力进行协商等因素。

    第八条  预约合同生效后，当事人一方不履行订立本约合同的义务，对方请求其赔偿因此造成的损失的，人民法院依法予以支持。

    前款规定的损失赔偿，当事人有约定的，按照约定；没有约定的，人民法院应当综合考虑预约合同在内容上的完备程度以及订立本约合同的条件的成就程度等因素酌定。

    法官提醒：

    目前在日常经济往来中，预约合同已经大量应用。合同订立双方在签订预约合同前，要秉持审慎原则，充分了解双方权利义务，谨慎评估自身履约能力，将达成的合意内容以书面形式体现在预约合同条款中，并遵守诚信原则，如有异议应积极沟通协商，避免草率签约造成不必要的财产损失。签订合同后要诚信履约，不要“出尔反尔”，避免产生不必要的纠纷。