灵宝法院网讯  交付购房定金后，发现所购房屋属于宅基地上建立的农村自建房，无法取得不动产登记，遇到这种情况，购房人应该如何维护自身合法权益？

    案情简介:

    2024年9月13日，原告王某与被告李某及被告某房地产公司签订了一份定金合同，双方约定被告李某将案涉房屋出售给原告王某。后原告发现该房屋是农村宅基地上的自建房屋，没有房产证，遂要求被告李某退还定金23,000元，被告某房地产公司退还中介费4000元，二被告拒绝，原告将二被告诉至灵宝法院。

    裁判结果:

    灵宝市人民法院阳店法庭经审理认为，本案中，案涉房屋的性质为农村宅基地上的自建房屋，原告王某并非该集体经济组织成员，不具有购买该类房屋的资格，即使双方签订了房屋买卖合同也应该认定为无效合同。虽然原被告双方之间尚未签订正式的房屋买卖合同，但双方已经签订了定金合同。定金合同的功能在与担保双方当事人最终能够订立房屋买卖合同，其具有从属性。主合同房屋买卖合同无效的定金合同亦属无效。合同无效的，行为人因该行为取得的财产应当予以返还。考虑到原告王某作为非集体经济组织成员，在合同订立过程中未尽到相应的注意义务，没有对房屋的整体情况进行充分了解，存在一定过错，也应承担一定的责任。综上，法院酌定被告李某退还原告定金21,500元，被告某房地产营销策划有限公司退还原告中介费2500元。

    法官说法:

    我国房屋买卖合同适用“房地一体”原则，农村自建房买卖必然涉及宅基地买卖。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地属于村民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。且宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，是集体经济组织无偿分配给本集体经济组织的基本生活资料，而非生产资料，该资料具有社会保障性质，是农民最基本的生活保障。非集体经济组织成员买卖该类房屋显然会侵犯集体经济组织利益，应该认定该房屋买卖合同无效，定金合同亦属无效。在买卖房屋时，要充分了解房屋的性质、权属登记等情况，避免影响自己的合法权益。